实踩重点板块：从生研所、58到华西医院，8车道的锦江大道估计还要堵！

上一期实踩重点板块：肩负锦江复兴大任的白鹭湾，能起飞吗？我们聚焦了白鹭湾和锦江大道，看得出网友对这个区域虽有吐槽，但还是很期待。

本期我们从锦江大道自西向东，重点探访锦江软件园“一道九园”中的三个园区，中生科创谷、58数字生活城、智慧康养产业园，还是有不少东西。

No.1

搞生物医药，锦江区是不是有点后知后觉？

中生科创谷，由锦江区与链主企业中国生物集团合作打造，重点发展疫苗BT。

成都生研所从1958年就伫立在区域的西北角，但也是在近些年锦江区好像才想起与其合作。

生物医药产业，是全球经济发展的新引擎，也是成都加快发展的支柱产业之一，通过产业“建圈强链”，“成都造”创新药研发和产业化正在积蓄新势能，尤其在疫情发生后，抢占生物医药产业未来赛道变得更为迫切。

而生研所母公司中国生物集团是全国疫苗、血液制品生产品种最多、产量最大的生物制品生产企业，拥有强大的产业化能力，双方合作可以说是天时地利人和的结果。

▍伫立在包江桥路口的成都生研所

不过，其实成都有几个区域都在大力发展生物医药产业，东部新区的未来医学城，二圈层有双流和高新共建的天府国际生物城，温江有成都医学城，中生科创谷现在才开始搞，竞争有点激烈哦。

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No.2

林家坝站TOD，城东人到城南打工不必进三环了

而在官方的土地出让公告中，这片区域经常以“潘家沟”的名字出现。去年9月，其东北部近一半土地进行了调规，明确在此打造林家坝站TOD，该站点为轨道交通第五期规划的9号线二期和20号线的换乘站，北接东客站，东接三圣乡，向西一站就到金融城东，向南可接新川，颇具战略地位。‍‍

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▍成都市域轨道交通线网运营图2029+，制图：JY光行，仅供参考，以官方最终公示为准

按照规划，整个林家坝TOD将形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。

沿片区核心位置形成东西向60米宽的公共绿轴，围绕站点核心区布局商业用地、住兼商用地和医疗卫生用地、社会福利用地等公共服务设施用地，形成TOD综合服务中心，周边区域布局二类住宅用地和服务设施用地。

住宅群高度沿南北方向阶梯式上升，南区的14#、15#地块容积率不大于1.8，建筑高度不高于50米；北区的3#、4#、5#、6#地块容积率不大于2.5；7#、11#地块建筑高度不高于60米。核心区的门户建筑是两栋150米左右的超高层办公塔楼，打造区域视觉制高点，与远处的金融城双子塔形成呼应。可以看到林家坝站TOD站城一体，商务与居住并重。

No.3

路都还没修好，TOD连影子都没有‍

蓝图已经绘就，但落地还需时日，相比白鹭湾这边只是刚起步。

整个区域连路网都没有成型，去年年底才开始施工招标，路网跟TOD规划是一致的，共计8条道路，总长度约6000米，道路红线宽度为16至25米。

▍成都向上标注，仅供参考

现场可以看到，目前在施工的是上图二标段的黄色道路，从58产业园对面一直拉到白鹭锦城的西侧。

未来这里还将建设祝国寺公交场站及配套设施项目，不过拟开工时间是2023年10月，拟建成时间2025年12月，区域发展任重道远。

在琉新路南侧，名为“生物智慧科技产业园”的地块已经打围，但里面并没有动静。

▍控规图中的科研用地31#地已打围

▍控规图中的科研用地30#地已打围

No.4

实探潘家沟首宗土拍地块，还有三宗地要上新

至于房地产开发，也比白鹭湾整整晚了一年。去年年底，第四批次土拍，潘家沟首次供地，就是调规文件中的13#，24亩，2.0的容积率，最高清水限价26300元/㎡，比旁边的白鹭湾F4地块略低，适合打造偏低密的改善产品。

地块由锦江统建竞得，尚未入市。

据了解，今年这里计划出让4宗地，包含3宗住宅（12#、14#、15#），1宗商业（20#）。UP君在现场看到，土拍地块13#已经打围，近期在进行勘察设计工作，旁边的12#、14#地块在做例行的考古勘探。

最大的15#地块呈L型，铺满了密目网，白鹭锦城西侧的16#地块，今年无出让计划，尚无动静。

从前面提及的控规指标来看，区域住宅是20层以下的小高层，容积率1.8~2.5，比白鹭湾高一些，大概率是做首改与再改产品；如果上述3宗土地顺利出让，那么加上已出让的13#地块，林家坝TOD南区的这四宗连襟土地将形成“林家坝F4”出道。

No.5

公墓是硬伤，被人吐槽惨了‍‍‍‍

说句实在话，对比2018年的照片，UP君认为潘家沟的变化真的不够大。不过来都来了，虽然进度不快，UP君还是带大家到各个区域各处转转。

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▍2018年就在拆迁的潘家沟，拍摄时间 2018年5月

区域西北侧，去年底生研所生活区开始模拟拆迁，它旁边的地已经拆了一大块；

北侧拆迁已经基本完成，目前停放有大量二手车；

东北侧还有部分房屋未拆迁，附近工地的板房也集中设在这边；

西侧一街之隔就是光芒万丈的金融城三期河东片区了。

区域重大槽点集中在西南，除了一片蓝顶厂房，就是祝国寺望山陵园和竹望山公墓。

会否搬迁？去年年中就有网友询问，锦江区回复暂无搬迁计划。

▍截图自领导留言板

整体来看，潘家沟左手金融城，右手白鹭湾，都是高攀不起的富豪邻居，它在大的区位，非常有想象力，但不利因素比较让人头疼，而且短时间内没有解决的可能，优势是位置，劣势同样也是位置！就看买房人的选择了。

No.1

产业真的不多，就58撑场面 

“58数字生活城”，由龙头企业58集团领建，重点发展消费IT。

相比潘家沟的百废待兴，58区域简直太成熟了，项目基本都是见缝插针，在这5年间将区域填得满满当当。58产业园，可以说是UP君看着长大的。2018年5月，我们来的时候，工地大门才刚做好，喷绘画面都没来得及上，里面基本还是一片黄土。

▍58工地现场，拍摄时间 2018年5月

如今，这个产业园已经落成，算是锦江大道上少有的已建成产业区，来对比一下现场图与效果图。

No.2

又是一个3W+的豪宅区

区域所在的皇经楼社区曾经是拆迁安置房的天下，周围有皇经楼新居、锦馨家园。不过随着大品牌开发商进驻，做的项目全是高端盘，区域属性正在改变，毕竟这里的土拍价也真不便宜。

看看下面的两张照片：

▍图中左侧红框为58产业园，右侧为新希望锦官府，拍摄时间 2018年5月

▍5年间，这里已经建得密密匝匝，拍摄时间 2023年3月

目前区域内有三个住宅项目在开发。

绿城凤栖鹭鸣，备案名为白鹭湾壹号府邸，已经封顶。70亩的土地上，1.5的容积率，打造的产品为合院与大平层，目前售价为27288~34550元/㎡。

另外两宗地是去年土拍竞得。去年3月，成都首批次集中土拍，城投底价拿下锦江区琉璃立交旁三环外127.18亩宗地，成交楼面价为11700元/㎡，住宅清水限价为28000元/㎡。现场还在做基坑施工，尚未入市。

华润100亩地块去年第二批集中供地成交，案名为“锦江悦府”，成交楼面价为16200元/㎡，住宅清水限价为29000元/㎡，相比城投贵了不少。规划了17F的高层，5~10层的多层、小高层，户型面积区间128~176㎡，目前价格为29130~40105元/㎡（精装），门槛为400万级产品。

下图中，远处为城投工地，近处工地为华润锦江悦府，进度不错，已经修到了地面十多层。

No.3

学校、地铁近在咫尺，区域配套还是方便

整个区域商业以住宅底商为主，生活氛围浓厚，但品质比较低端。近几年在补配套短板，小游园修起来了，教科院中学和盐小锦馨分校就在三环立交旁，上学真的还挺方便。相关链接：中环塌陷！琉璃场还要蒙尘多久？

最新鲜的配套应该是地铁，旁边可以看到30号线棬子树站的工地，附近还有城东客运站和锦江区人力资源市场，2018年UP君曾写过这片区域，已今非昔比。

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▍琉璃立交东南侧，拍摄时间 2018年9月

▍三环边的30号线棬子树站工地，拍摄时间 2023年3月

No.4

剩余地块不多，未来开发空间有限

这片区域说实在的，都被各种项目挤得满满的，简直没有更多的用武之地，果然，就在大家吐槽这边时，政府也看到了。

成都市住建领域2023年首批城市机会清单中，赫然出现了老包江桥片区城市更新项目，估算投资高达15亿元。

东临锦馨家园，西临锦盛路及洗瓦堰，南至锦江大道，北至桦彩路，锦华路两侧，通过对包江桥片区进行整体更新、综合开发，锦江区的城市形象界面、产业能级将得到提升。

总的来说，整个58板块基本定型，给予市场的想象空间有，但确实不多。

No.1

华西坐镇，医疗产业非常稳

“智慧康养产业园”，由锦江区与华西、锦欣合作，重点发展医疗IT、检测BT。早在2018年，UP君就调侃，三圣乡真的要成医疗基地了！5年来，三圣乡确实是一步步向医疗基地扎实迈进。

2018年7月，四川大学华西第二医院锦江院区开诊，接着华西口腔门诊也开业；2022年1月16日，位于锦江区珙桐街111号的成都市血液中心新址正式启用；至于华西医院锦江院区，也在2020年6月正式开工。

相关链接：华西医院锦江院区今天正式开工啦！还有一个新项目浮出水面

2年半的时间，医院左侧建筑已经封顶，按照原来计划，2023年年底它将竣工验收。

▍工地现场，拍摄时间 2020年6月

▍工地现场，拍摄时间 2023年3月

值得一提的事，医院正对梅香湖，院方选址确实挺有眼光的，这生态环境，比本部简直是天壤之别。

随着优质医疗机构的陆续入驻，这里将成为城市级的大健康产业基地，带动上下游办公及医疗陪护和医护人员的租赁市场，比如绿岛筑楼下的紫檀街目前简直就成了妇女儿童健康一条街。这个区域有华西坐镇，实在是不让人担心。

No.2

幸福梅林将转变为康养产业？

按照官方的规划，华西医院对面的幸福梅林将配套建设康养社区，在早期的规划图上，这个区域还是绿地范围，要想发展，首先调规是第一步，但这个区域本身就属于环城生态绿楔范围，调规怕是没有那么容易。

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▍早期规划图，仅供参考

沿高铁一线，还是农家乐的天下。

华西医院的西侧，散落着一些农户。

No.3

高端楼盘扎堆，确实高攀不起

三圣乡的房产开发积淀十多年，逐渐从刚需到高端，去年10月，规自局对锦江区梅林东片区的调规进行了公布，区域高端低密的属性，已悄然确立。

商业服务业用地容积率不大于2.0，建筑高度不高于24米，一看就是好逛好玩的风情商业街区；住宅地块容积率在1.8~2.4之间，建筑高度不超过48米，部分临环城生态区一侧不高于15米，妥妥的墅区指标；安排了公园绿地、幼儿园、体育场馆，教育和生活场景更丰富更宜居。

近期公布的2023年第一批住建领域城市机会清单，锦江区共有21个项目，有3个在这边，5个亿就这么花出去了。

而从住宅市场来看，锦江大院、锦江赋、锦江上院，也主打大平层与叠墅，单价几乎都在3w以上，进入门槛基本在500万以上，上限更是破千万，除了获得区域内地缘客户的青睐，更吸引了来自主城区域以及城南高改人群的关注。

另外还有锦江璞园，1.8容积率，清水限价33400元/㎡，预计4月底开盘，三圣乡的高端局来得有点猛。了解更多，请戳：

锦江大院

锦江赋

锦江上院

梅香湖南侧，弧形路网跟控规图一致，基本就是房地产开发的边界。

整体来说，面积最小的锦江区，中环内已鲜有大面积、成规模的土地，3.5环的锦江大道沿线，是锦江区仅剩的能大展拳脚的地盘，而且从市场接受度来看，距离主城相对近的距离，相对成熟的配套，以及生态资源的加持，确实对于购房者来说颇有吸引力，至于产业，令UP君意外的是，不少人并不care，而且“金融城三期+潘家沟+白鹭湾+三圣乡”虽然连片，但各自发展阶段不同，能否一起造势，也是未知数。

那么各位又是怎么看的呢？

还有哪些热点板块被你寄予厚望？

留言区讨论吧，说不定下次我们就去啦！

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编辑：1366 Ⅰ  美编：Bobeen  Ⅰ  主编：Comet图文来源：成都向上/网络

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